La manutenzione ordinaria in condominio può evitare guasti, liti e sprechi economici, ma deve essere programmata con intelligenza.
Ascensori bloccati, grondaie intasate, carenza di acqua calda… i guasti possono essere all’ordine del giorno in sistemi complessi come i condomini. Eppure se si effettuasse una corretta manutenzione ordinaria molti problemi si potrebbero evitare o per lo meno affrontare prima che diventino gravi. Ma in cosa consiste la manutenzione ordinaria in condominio? Chi se ne occupa? E chi la paga?
Cos’è la manutenzione ordinaria?
In ogni condominio esistono aree comuni, spazi condivisi cui gli abitanti hanno pari accesso e della cui manutenzione sono parimenti responsabili. Si tratta di aree che servono più di un’unità abitativa, come muri, scale, corridoi, cortili, parcheggi, ingressi, tetti, locali tecnici ed eventuali altre stanze a disposizione dei condòmini.
Tutti questi elementi e spazi devono essere preservati con la stessa attenzione con cui ci si occupa di casa propria perché possono deteriorarsi molto rapidamente peggiorando la vita in condominio e facendo perdere valore all’immobile. In questo consiste la manutenzione ordinaria, che si occupa di mantenere in buono stato ogni componente dell’edificio e salvaguardarne le funzionalità. L’obiettivo della manutenzione ordinaria è perciò di prevenire il degrado degli ambienti tramite azioni periodiche di varia natura, per evitare di incorrere in guasti, più complessi e costosi da riparare.
Della manutenzione ordinaria fanno perciò parte attività varie e da programmare con diverse periodicità, giorno per giorno, mese per mese o anno per anno. Ecco le più frequenti:
- la raccolta differenziata di rifiuti nelle aree comuni
- la rimozione di neve e foglie da tetti, grondaie e spazi comuni
- la pulizia di scarichi e pozzetti
- il taglio di alberi e rami
- la tinteggiatura esterna
- la pulizia e riparazione di rivestimenti e recinzioni
- le riparazioni del tetto
- il controllo di porte e cancelli
- la manutenzione delle caldaie, dell’ascensore e degli altri impianti e apparecchi che servono il condominio
Chi paga la manutenzione ordinaria?
Le spese per la manutenzione ordinaria vengono ripartite tra i condòmini con riferimento al Codice civile e al Regolamento condominiale, che è obbligatorio stilare nel caso in cui i condòmini siano più di 10. In genere contribuiscono alle spese tutti coloro che fanno uso dell’area o dell’elemento condominiale interessato dalla manutenzione. Per evitare di raccogliere i soldi ogni volta che è necessario intervenire è anche possibile istituire un fondo dedicato, da integrare quando dovesse servire.
L’importante è che la gestione e l’impegno economico ordinario siano concordati e stabiliti in anticipo e in modo chiaro e inequivocabile, per evitare liti. Sono spesso i disaccordi tra i condòmini, infatti, a far sì che la manutenzione sia trascurata.
Il ruolo dell’amministratore di condominio
La cura degli spazi comuni deve perciò derivare innanzitutto da un clima di collaborazione e di responsabilità, ma è comunque indispensabile che qualcuno prenda in mano le redini e coordini le attività, verifichi che le manutenzioni vengano effettuate, ne tenga traccia e gestisca la parte finanziaria della questione. Il compito spetta all’amministratore di condominio, che deve innanzitutto informare i condòmini a proposito delle azioni necessarie e della periodicità richiesta e poi sensibilizzarli rispetto all’importanza di lavorare in sinergia per ottenere vantaggi comuni.
Il ruolo dell’amministratore richiede perciò sia hard skills che soft skills. Le hard skills consistono in tutte le competenze maturate da lui stesso e dal team di professionisti cui si circonda indispensabili per gestire ogni aspetto della manutenzione ordinaria: competenze finanziarie e fiscali, tecniche e persino legali, nel caso in cui si apra un contenzioso. Effettuare una manutenzione ordinaria puntuale di ogni aspetto delle aree e degli elementi comuni del condominio può infatti essere un lavoro immane, che coinvolge un ampio spettro di maestranze e che deve rispettare scadenze diverse per ogni tipologia di intervento.
Ma l’amministratore deve anche essere in grado di coinvolgere attivamente i condómini nella manutenzione dell’immobile, che, nelle sue aree comuni, è considerabile una loro proprietà, anche se non piena come quella dell’unità abitativa. Per questo deve saper dimostrare doti di leadership, focalizzando l’attenzione degli abitanti sull’importanza strategica di mantenere piuttosto che lasciare a sé stesse le aree comuni rischiando di dover correre ai ripari in modo urgente e dispendioso quando dovesse presentarsi un problema.
